Все об оформлении сделок с жильем

20.06.2007
На вопросы читателей отвечает президент Федеральной нотариальной палаты РФ, заслуженный юрист России Евгений Николаевич Клячин

Дарить, завещать или продавать?

- Здравствуйте! Моей маме и ее другу по 70 лет. Он просит у меня в долг крупную сумму денег, а в счет этого хочет переписать на меня свою квартиру - или по дарственной, или завещать. Как лучше сделать?

- Если он оформит на вас завещание, то в любое время сможет изменить либо вообще отменить его. Поэтому ситуация с завещанием ваши права очень слабо гарантирует.

Если вы заключите договор займа, а в обеспечение выплаты оформите залог на квартиру, то потом придется проходить ряд сложных процедур: нужно будет продать это жилье, из выручки взять свои одолженные деньги, а остаток вернуть должнику - бывшему собственнику (или его наследникам).

Что касается дарения, то его в определенных случаях можно отменить - например, если после этой сделки существенно ухудшилось положение дарителя и его финансовое состояние не позволяет нормально существовать.

- А какой же способ более надежен для меня?

- Я бы вам советовал заключить договор купли-продажи квартиры - это наиболее надежная и максимально гарантирующая ваши права сделка.

- Но он берет у меня всего 10 тысяч долларов, а квартира стоит гораздо дороже.

- Вы можете заключить сделку под условием, что продавец квартиры остается в ней проживать до своей смерти. Тогда, с одной стороны, это будет ваша собственность, а с другой - он сохранит право проживания в квартире. Ввиду этих обстоятельств стоимость жилья может быть значительно ниже рыночной - то есть вы смело сможете указать в договоре ту самую сумму, эквивалентную 10 тысячам долларов, которую передаете.

- А как долго оформляются дарение и купля-продажа?

- В оформлении любой сделки две стадии. Первая - вы непосредственно заключаете договор: либо сами, либо обращаетесь к нотариусу. Вторая стадия - регистрация сделки и регистрация права. Это делается в течение месяца органами госрегистрации.

- Чтобы мое дело вести, нужно обязательно обратиться к какому-то юристу?

- Не обязательно. Для первого этапа можете обращаться сразу к нотариусу: он подскажет, какие документы необходимо собрать, разъяснит, какая сделка в вашей ситуации предпочтительнее, составит проект договора, удостоверит сделку. А затем вы можете самостоятельно подать пакет документов в Росрегистрацию.

Помогите разобраться с родственниками!

- Валентина Александровна беспокоит. Как бы нам побыстрее оформить договор дарения дачи на дочь?

- А что значит побыстрее?

- Брат моего мужа взял заем в банке, а муж у него стал поручителем. Теперь боюсь, что мою дачу заберут.

- Имейте в виду, что по иску кредиторов договор дарения может быть признан недействительным. Потому что он заведомо составлен для того, чтобы избежать обращения взыскания на это имущество.

А вообще, чтобы совершить дарение, нужно собрать документы, подтверждающие право собственности вашего мужа на дом, заключить договор и зарегистрировать его.

- Дом принадлежит мне.

- Он приобретен во время брака?

- Да, еще 10 лет назад.

- Тогда взыскание по кредиту может быть обращено не на весь дом, а только на половину, принадлежащую мужу (по правилам Семейного кодекса имущество, нажитое в браке, принадлежит супругам пополам).

- Куда нам обращаться, чтобы поскорее дарение оформить?

- Тех процедур, которые установлены законом, вряд ли удастся избежать. Так что вы можете просто впустую потратить деньги на оформление. Лучше дождитесь, пока прояснится ситуация с выплатами по кредиту: возможно, имущество для взыскания обнаружится у самого должника - брата вашего мужа.

- Спасибо!

- Мы хотим продать приватизированную квартиру. Одна часть принадлежит девочке, которую удочерили за границу, и дальше ее следы теряются. Сейчас в квартире живет только старенькая бабушка за 80 лет, которая это жилье уже не может содержать. Что делать?

- Даже если девочку удочерили, она все равно остается сособственницей квартиры. А если она еще несовершеннолетняя, то совершать юридические действия от ее имени вправе, скорее всего, приемные родители, которые за границей. Кроме того, обязательно согласие органов опеки на продажу.

- Но там, за границей, никого найти не удается.

- Увы, без них вопрос не решить. Бабушка ведь не является опекуном этой девочки - есть конкретные лица, которые осуществляют права родителей по отношению к ребенку (и обязанности, кстати, тоже). Только эти родители вправе принимать решение об отчуждении какого-то имущества, принадлежащего ребенку. Без них нельзя.

Когда платить налог

- Это Юрий Викторович звонит. Мы хотим продать квартиру. В налоговой говорят, что если в собственности она находится более трех лет, то якобы налог не платится.

- Совершенно верно. А если жилье находится в собственности менее трех лет, то не облагается налогом один миллион рублей, полученных от продажи. Если продадите дороже, то с суммы, превышающей 1 млн., надо заплатить 13-процентный налог.

- Но, говорят, есть подвох: собственность признается после получения документов в Регистрационной палате. А мы регистрировали квартиру в 1994 году только в БТИ, когда приватизировали.

- Не переживайте! На самом деле у вас собственность с 1994 года, т. к. признаются полноценными все права, оформленные по ранее действовавшим правилам - еще до введения Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно ст. 6 этого закона). Так что вы являетесь собственником с 1994 г., можете спокойно продавать квартиру за любую цену и не будете платить налог.

- Спасибо большое!

Кто составит проект договора

- Здравствуйте! Нам нужно было составить дарственную, и мы пошли к нотариусу. А она говорит: если будете нотариально удостоверять эту сделку, то я вам составлю договор дарения. А просто так делать проект дарственной отказалась. Законен ли такой отказ?

- В данном случае нарушения нет. По закону нотариус обязан разъяснить гражданам их права и обязанности, в том числе составить проект договора, только при обращении за нотариальным удостоверением сделки.

Если же нужна только помощь в составлении договора, но вы не собираетесь нотариально удостоверять его, то нотариус вправе отказать. Подготовить дарственную вам могут в любой юрконсультации.

Когда нотариус обязан вам помочь

Перечень наиболее распространенных юридических действий, которые должен совершать нотариус (при наличии у гражданина всех необходимых документов):

удостоверение доверенностей;

удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;

удостоверение соглашения об уплате алиментов;

удостоверение брачного договора;

удостоверение завещания, принятие закрытого завещания, вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение завещания;

свидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой;

совершение исполнительной надписи;

принятие на депозит денежных сумм и ценных бумаг;

принятие на хранение документов;

удостоверение факта нахождения гражданина в живых или в определенном месте;

удостоверение тождественности личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

удостоверение времени предъявления документов;

выдача свидетельства о праве наследства по закону и по завещанию;

принятие мер по охране наследства;

выдача дубликатов документов, хранящихся в делах нотариальных контор.

По закону во всех этих случаях обращение к нотариусу не просто возможно (т. е. он не вправе вам отказать), но и необходимо, чтобы соответствующие действия и документы имели юридическую силу. Исключение - доверенность: обязательно заверяются у нотариуса только доверенности на совершение сделок, требующих обязательной нотариальной формы (например, доверенность на заключение договора ренты), в остальных случаях доверенности удостоверяются в нотариальной конторе по желанию.

КРОМЕ ТОГО, к нотариусу можно (но не обязательно) обращаться для:

составления и удостоверения сделок с недвижимым и движимым имуществом;

заключения договора поручительства;

свидетельствования верности копий и выписок из документов;

свидетельствования подлинности подписи. Источник:

Все новости