Инвестировать в недвижимость лучше сообща

01.08.2006
К июлю цены на столичную недвижимость возросли в полтора раза по сравнению с началом года. А значит, инвесторы, вложившие деньги в жилье в начале января, за полгода увеличили свои накопления на 50%. Правда, не каждое физическое лицо, решившее заработать на растущем рынке недвижимости, может покупать квартиры, землю, торговые и офисные центры. Коллективные инвестиции в недвижимость открывают такую возможность. Пай для консерватора По сравнению с ПИФами акций, облигаций и смешанных инвестиций ПИФы недвижимости имеют свои плюсы и минусы. Самый главный плюс - надежность инвестиций в недвижимость, которая, в отличие от фондового рынка, вряд ли может рухнуть в одночасье. "Как ни комбинируй паи иных фондов, все они инвестируют свои средства на фондовом рынке, а избавиться от рисков, присущих фондовому рынку, невозможно, - говорит Геннадий Залко, управляющий директор УК "Регионгазфинанс". - Фонды недвижимости инвестируют свои средства в принципиально другой рынок, и потому общий риск инвестора, размещающего средства как в инструменты фондового рынка, так и в инструменты рынка недвижимости, снижается". Кроме того, в отличие от пайщиков других паевых инвестиционных фондов, пайщик ЗПИФН является собственником имущества фонда. "Он становится одним из долевых собственников, имеющих право на долю в имуществе, составляющем фонд, - объясняет Павел Кириченко, генеральный директор УК "Финам Менеджмент". - Таким образом, по сравнению, например, с акциями в АО или долями в ООО пайщик обладает не только обязательственными правами в отношении имущества ЗПИФН, которые удостоверяются паем, но и имущественными правами. А это свидетельствует о большей юридической защищенности интересов инвестора при инвестировании денежных средств или недвижимого имущества в паевой инвестиционный фонд". Среди других плюсов - возможность пайщика контролировать деятельность фонда и УК посредством участия в общем собрании, получение промежуточного инвестиционного дохода без уменьшения общего количества паев и возможность вторичного обращения паев - как биржевого, так и внебиржевого. Вложения в недвижимость больше привлекают осторожных инвесторов, как и фонды облигаций, но доходность ЗПИФН, как уверяет Елена Проулочнова, начальник комплексного обслуживания VIP-клиентов УК "Солид Менеджмент", выше, чем фондов облигаций. Правда, в отличие от паев ПИФов облигаций, паи ЗПИФН обладают значительно меньшей ликвидностью - ведь погашение паев происходит только после завершения работы фонда, то есть через 5-15 лет. Правда, некоторые УК организуют обращение паев на бирже, увеличивая тем самым их ликвидность. Каков фонд, таков и доход Доходность фонда недвижимости зависит в первую очередь от проекта, в который вложены деньги. "Например, если средства фонда инвестированы в уже готовую недвижимость (рентный фонд), то риск минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора, - объясняет Геннадий Залко. - Фонд, инвестирующий свои средства в девелоперский проект (девелоперский фонд), рискует гораздо больше. Например, существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта (никто не будет покупать элитные коттеджи на болоте на Ямале), или неправильно определить стоимость строительства объекта, поскольку будет меняться цена на энергоносители и строительные материалы, или просчитаться со структурой коммерческих площадей в торгово-развлекательном центре и т.п.". Какой же доход приносят пайщикам ЗПИФН? По данным Артема Цогоева, исполнительного директора УК "Blackwood Фонды Недвижимости", девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов. Рентные фонды - 15-25%. "Для них вообще несложно рассчитать доходность: ставки аренды известны. Умножаем ставку на срок аренды - получаем среднюю доходность, - говорит он. - Если фонд работает с хорошим проектом, у него будет хорошая доходность. Если у девелоперского проекта плохая концепция, он расположен в плохом месте, девелоперу помогает плохой консультант, а объект строят плохие подрядчики, то будет и низкая доходность, даже несмотря на растущий рынок". Влияют на доходность и другие факторы. "Поскольку зачастую инвестиционные декларации ЗПИФН предусматривают кроме недвижимости и другие объекты инвестирования, доходность фонда зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, а также и от состояния фондового рынка", - предупреждает Павел Кириченко. Фактор риска Если пайщик открытого фонда может в любой момент из него выйти, то инвестор ЗПИФН такой возможности лишен, а ведь за время существования фонда может случиться всякое - и с рынком, и с проектом, и с УК. И это основной риск инвестора, который сложно прогнозировать. Другие риски можно предугадать. Среди них Павел Кириченко указывает экономические риски, правовые и нормативные риски, рыночные риски, а также риски, связанные с налогообложением. "Но инвестор подвержен этим рискам также при прямых инвестициях в недвижимость, - говорит он. - Преимущество вложения в ЗПИФН в том, что фонды зачастую инвестируют одновременно в несколько проектов, тем самым диверсифицируя свои инвестиции и снижая риски, что дает пайщику возможность за символическое вознаграждение УК и различным инфраструктурным институтам, не будучи профессионалом в различных областях деятельности, получать адекватный прирост его активов". Оценить возможные риски - задача УК. Например, управляющая компания "НОВА", как говорит Константин Романов, председатель совета директоров УК, пользуется услугами независимых оценщиков, экспертов рынка недвижимости, финансовых аналитиков, которые оценивают перспективы инвестиционных проектов и возможные риски инвестирования в них. А вот частный инвестор, как утверждает Геннадий Залко, не имеет возможности адекватно оценить специфические риски, поскольку для правильной их оценки необходимо глубоко знать детали проекта. Поэтому для частного инвестора имеет смысл, во-первых, вкладывать не последние деньги и, во-вторых, ориентироваться на репутацию управляющей компании. Источник: Газета "Финансовые известия"

Все новости