Дома комфорт-класса - это ниша для тех, кто может позволить себе нечто большее, чем обычное панельное домостроение, но еще не дотягивает до уровня бизнес-класса. Пока потенциальные покупатели гадают, что это такое - очередная выдумка маркетологов или реальная ниша, не так давно появившаяся на рынке недвижимости, специалисты говорят, что "жилье повышенной комфортности" занимает четкую позицию на рынке.

Эксперты сходятся во мнении, что эволюция комфорт-класса происходила по схеме "от высшего - к низшему", то есть этот тип жилья появился на рынке в качестве "демократичного бизнес-сегмента". В его сжатой формуле должны находиться прежде всего две важные составляющие: высокие потребительские характеристики и сравнительно низкая цена. Нишу комфорт-класса три-четыре года назад начали разрабатывать застройщики, имевшие уже достаточно опыта в строительстве жилья бизнес-класса. Но этих навыков, разумеется, было недостаточно.

Промежуточный вариант

Девелоперам было необходимо изучить потребности покупателей, в том числе и на примере собственных объектов, и научиться проектировать более дешевые, но не менее комфортные дома. По словам специалистов, такое предложение было востребовано даже в период кризиса. Более высоким спросом оно пользуется сейчас, когда рынок новостроек стал активно восстанавливаться. Реализация же формулы "от бизнес-класса к комфорту" на практике оказалась нетривиальной задачей.

"Комфорт-класс - это промежуточный вариант между эконом- и бизнес-классами с соответствующей ценой. Дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии с индивидуальными свободными планировками квартир, подземным гаражом, благоустроенной придомовой территорией, в хорошем районе города с удобной транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой", - объясняет генеральный директор ГК "Пионер" Андрей Грудин.

Для девелопера и застройщика квартиры комфорт-класса -высоколиквидный продукт. "Это жилье возможно индивидуализировать, в отличие от панельных домов, особенно 10-20-летней давности", - продолжает эксперт. И по себестоимости, и по продажной цене комфорт-класс в среднем дороже эконома примерно на 10-15%. "Примечательно, что комфорт-класс - это индивидуальные проекты, и они, как и дома бизнес-класса, всегда выгодно дополняют архитектурный облик района. В этом легко убедиться на примерах ЖК "Лазаревское" в Москве в Южном Бутове и ЖК "Шуваловские высоты" (110 тыс. кв.м) в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Эти объекты пользуются спросом у покупателей - квартиры здесь распродаются быстро", - говорит Андрей Грудин.

Другие участники рынка согласны с этой позицией, но все-таки говорят о том, что комфорт-класс должен быть более "близким к народу". "Формирующееся понятие комфорт-класса должно быть применимо к любому жилью эконом-класса. К сожалению, на практике это до сих пор не так. Именно поэтому само понятие эволюционирует от бизнес-класса, являясь его нижним сегментом. То есть такие многоэтажные жилые комплексы возводятся по индивидуальным проектам, которые, впрочем, могут дублироваться, строятся по современным технологиям монолитного строительства, а фасады отделываются вентилируемыми системами. При ценообразовании стоимость опять-таки отталкивается от уровня цен бизнес-класса, - отмечает управляющий директор компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Интересные идеи

Одна из особенностей проектов уровня комфорт-класса - это подход, аналогичный проектированию бизнес-класса. К примеру, жилой комплекс на улице Хошимина в Санкт-Петербурге общей площадью 155 тыс. кв.м разрабатывают в Архитектурной мастерской Евгения Герасимова. В Москве комплекс общей площадью 91 тыс. кв.м "Текстильщики", который расположен в зеленой зоне у метро "Волжская", будет выполнен в компании "Сергей Киселев и партнеры". Оба жилых комплекса планируется завершить уже к 2013 году. Для будущих жильцов квартира в таком доме будет стоить чуть дороже традиционного панельного эконом-класса.

В проектах домов класса "комфорт" могут встречаться интересные идеи. К примеру, в микрорайоне "Царицыно" есть нестандартная планировка квартир формата "Оптима". Покупатель приобретает по сути двухкомнатную квартиру по цене однокомнатной. Площадь однокомнатных квартир составляет от 54,12 кв.м до 58,12 кв.м, что позволяет легко превратить их в достаточно большие двухкомнатные квартиры. Стоимость квартир "Оптима" начинается от 4,5 млн рублей. "Такое решение пространства - 2-комнатная квартира-студия - пришло к нам с Запада. Это вариант для людей с ограниченным бюджетом, в том числе и для молодых семей, которые могут использовать пространство квартиры более функционально. По нашим прогнозам, новый формат станет очень востребованным среди покупателей. Тем более что проект стартует в мкр "Царицыно", подпадающем под категорию доступного и комфортного жилья", - говорит генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. А группа компаний "Стройтэкс" одной из характеристик жилья повышенной комфортности видит особенности строительных технологий. По словам экспертов компании, варианты монолитно-кирпичных, каркасно-кирпичных и полносборных домов сегодня весьма востребованы и потребителями. Кроме того, в понятие "повышенная комфортность" включаются и нестандартные планировки, подземные гаражи-стоянки, панорамное остекление, трехметровые потолки и даже эффективная система охраны.

Важное отличие

Но все же понятие "почти бизнес-сегмент" - это вовсе не бизнес-сегмент. Покупателям надо быть готовыми к тому, что дома комфорт-класса не будут обладать всеми качествами жилья более высокого уровня. По крайней мере, им не стоит рассчитывать на то, что проект дома не будет растиражирован и в других районах Москвы и не появятся "близнецы-братья".

Другое наиболее часто встречающееся отличие - это не слишком престижное расположение ЖК. "Основными отличиями "комфорта" от бизнес-класса являются расположение комплекса и количество квартир в доме. Строительство и в том и в другом случае будет вестись согласно строительным нормам: тот же бетон, те же нормы тепло- и звукоизоляции, но отделка мест общего пользования в домах комфорт-класса, в том числе входных групп, проводится с использованием менее дорогих материалов. В остальном различий можно и не заметить", - говорит Евгений Скоморовский.

Более того, по мнению эксперта, даже часть домов, позиционируемых как жилье "бизнес-класса", занимает свое место не по праву, принадлежа на самом деле к категории "комфорт". "По сути любой жилой комплекс площадью более 30 000 кв.м не может именоваться бизнес-классом в том понимании, в каком мы привыкли это воспринимать, то есть с некоей примесью эксклюзивности, - говорит Евгений Скоморовский. - В данном сегменте весьма активны и такие крупные застройщики, как "ДОН-Строй", "Мосфундаментстрой-6", ГК "Пионер". Дома, которые возводятся сейчас в микрорайоне "Царицыно" (девелопер "Московский комбинат хлебопродуктов"), также являются хорошей иллюстрацией понятия жилья комфортного уровня".

Поверить на слово

Эксперты говорят, что хотя отличия в проектах комфорт- и бизнес-класса могут быть весьма заметны, однако на стоимости квартир в таких объектах эта разница отражается мало: проекты, которые относятся к чистому "комфорту", предлагаются рынку по цене бизнес-класса. Некоторые участники рынка даже склонны считать, что само понятие "бизнес-класс" в применении к жилью - не более чем хитрый ход маркетологов, отвечающих за продвижение проектов. Другие полагают, что четкая система классификации жилья на рынке недвижимости не выработана до сих пор. Класс жилья - это скорее имидж, который нужен продавцу для продвижения объекта, а критерии классификации необходимы покупателю, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества.

Да и само определение "бизнес-класс" настолько замылилось, что покупателям, выбирающим жилье, надо верить не словам, а собственным глазам. Подобные обозначения зачастую используются как клише, не неся смысловой нагрузки и сбивая покупателя с толку - к примеру, объекты бизнес-класса можно встретить на границе с промзонами. При выборе жилья надо обращать внимание не на словесные штампы, а на совокупность его характеристик и адекватность их стоимости. По мнению экспертов, современный покупатель вполне способен разобраться самостоятельно, какого уровня объект ему предлагается, проанализировав его характеристики и просмотрев приложенные проекты.

Эксперты сходятся во мнении, что основной спрос как раз приходится на сегмент "комфорт", именно поэтому многие застройщики ориентированы в своих проектах на эту нишу. И рынок подтверждает это: наибольшая доля предложения приходилась на ценовой сегмент от 150 000 до 200 000 руб. кв.м и составляла 43%. Чуть меньше, а именно 39%, составляла доля предложения ценового сегмента от 100 000 до 150 000 руб. кв.м - в этой ценовой категории и находятся предложения жилья "повышенной комфортности". "Действительно, этот формат самый востребованный. Было бы правильно, если бы строительные нормы взяли характеристики жилья именно такого уровня как минимальные требования", - говорит Евгений Скоморовский.

Фото: novyspb.ru