Помещения свободного назначения (ПСН) на первых этажах жилых домов — достаточно популярный формат для тех, кто только начинает свое дело. Что может предложить им московский рынок коммерческой недвижимости сегодня?

О помещениях свободного назначения также говорят — «без конкретной технологии», поэтому собственник вправе использовать их по своему усмотрению, например, может разместить здесь банк, аптеку, салон красоты, кафе, магазин, фитнес-, медицинский центр, супермаркет, офис или организовать арендный бизнес.

Что касается площадей, то, по данным экспертов компании «НДВ-Недвижимость», большая часть (44%) предложения в жилых комплексах — это помещения размером от 50 до 150 кв. м, 38% — 150–300 кв. м, 8% — 300–500 кв. м и всего 4% — до 50 кв. м.

Если же говорить о рынке в целом, то к исходу лета объем предложения ПСН по общей площади вырос на 48%, а по количеству — на 10% и составил 275 объектов общей площадью 244 тыс. кв. м, отмечают в компании RRG.

Основной спрос покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях — от 50 до 150 кв. м (59%). Достаточно высок интерес (26%) и к объектам размером 150–300 кв. м. А вот ПСН в 500 кв. м и выше привлекают лишь 2% покупателей.

В основном потенциальных собственников и арендаторов интересуют помещения с отдельным входом, находящиеся вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, то есть расположенные на первой линии домов. Важна также близость к станциям метро и остановкам общественного транспорта. Иными словами, спросом пользуются объекты с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью. Соответственно, и стоимость таких помещений выше. Кроме того, на цену конкретного объекта влияет близость к центру города, имидж района в целом и уровень жизни населения, считают в «НДВ-Недвижимости». Например, в Академическом районе и Черемушках, несмотря на удаленность от Садового кольца, коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов могут стоить до 8500 долл./кв. м. Кроме того, на уровень цен влияет класс жилого комплекса. Так, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД, стоимость коммерческого квадрата достигает 4000 долл./кв. м.

Кстати, в компании RRG отмечают, что ближе к концу лета средневзвешенная цена по ПСН повысилась на 4% и составила 4335 долл./кв. м, что соответствует уровню прошлого года. Впрочем, аналитики объясняют этот факт появлением в июле на рынке дорогого и крупного объекта на улице Никольской. Его площадь составила 8800 кв. м, цена — 13 298 долл./кв. м.

Между тем в большинстве случаев стоимость дифференцируется в зависимости от размера помещения. Цена 1 кв. м ПСН площадью более 300 кв. м обычно ниже, чем в помещении, занимающем 50 или 100 кв. м.

Большинство вариантов, имеющихся на первичном рынке, предлагают в основном без отделки (98%), и тогда собственник, приобретая объект, может оформить его в соответствии с выбранным форматом бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски — при продаже помещений сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки колеблется в диапазоне от 5000 до 20 000 руб./кв. м — в зависимости от предполагаемого формата использования помещений: офис, магазин (аптека, банк) обходятся дешевле, салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе) — дороже.

Что касается ограничений по использованию ПСН, то, размещая свой бизнес, необходимо учитывать, например, что для заведений, расположенных на первых этажах жилых комплексов, режим работы возможен только до 23 часов (в соответствии с указом правительства Москвы). Кроме того, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, будут ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничит круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.

Энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, как правило, стандартны — 0,2 кВт/кв. м (установлены Мосэнерго). Однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривают с застройщиком жилого комплекса заранее.

Система вентиляции и кондиционирования в нежилых помещениях естественная, чего опять же недостаточно для организации в них ресторанов и продуктовых магазинов. Но эту проблему собственники могут решить самостоятельно, установив, например, отдельные вентиляционные короба.

Соответствие форматов бизнеса, организованного в ПСН, и необходимых площадей

Формат бизнеса \ Площадь, кв. м

Супермаркет (формат «у дома») 250–500
Фитнес-центр 600–1500
Ресторан 200–1000
Кафе 150–300
Аптека 60–100
Банк 100–200
Салон красоты 100–200
Стоматология (медцентр) 150–300
Магазины сопутствующих товаров 30–120
Офис 20–200
Источник: компания «НДВ-Недвижимость»

При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он подписывает договор с провайдером для подключения дополнительных оптоволоконных линий или установки мини-АТС.

Фото: anabi.ru