Гильдия риэлторов Москвы заявила, что средний уровень вакантных площадей в торговых центрах – 5–7%. Но представители консалтинговых компаний призывают избегать обобщений: они считают, что в хороших ТЦ свободных площадей нет. Арендаторов не хватает в новых торговых центрах либо в торговых центрах с неудачной концепцией или местоположением. Несмотря на постепенное восстановление рынка эксперты предупреждают: в этом году чудес ждать не стоит.

Согласно отчету Гильдии риэлторов Москвы, на сегодняшний день средний уровень вакантных арендных площадей в торговых центрах столицы составляет 5–7%. Этот показатель заметно сократился за последнее время, но он по-прежнему в 2–3 раза выше, чем в докризисный период.

Участники рынка предпочитают избегать обобщений и отдельно говорят о показателях в сегменте качественной торговой недвижимости и о данных более слабых и менее оборудованных конкурентов. Директор по развитию отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Анна Савенко уверена, что статистика Гильдии риэлторов Москвы немного преувеличена, поскольку с началом кризиса около 70% запланированных к вводу в эксплуатацию объектов было заморожено, и объем качественных торговых площадей на 1000 жителей города все равно остается достаточно низким. «Современных торговых центров кризис практически не коснулся, и коэффициент вакантных площадей минимален либо вообще равен нулю», – подчеркивает Савенко.

С ней согласна и заместитель руководителя отдела исследований Cushman &Wakefield Лада Белайчук: «В лучших торговых центрах, которые вышли на рынок более года назад, вакантных площадей очень мало – около 3%. Арендаторов недостаточно в новых торговых центрах либо в торговых центрах с неудачной концепцией или местоположением».

В то же время, по данным Савенко, коэффициент вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости Москвы сейчас составляет около 10%. Соглашаясь со своей коллегой из Cushman & Wakefield, она говорит: «Проблема вакантности зависит от качества проекта, рекламной кампании, профессионального уровня управляющей компании и прочих важных аспектов в ежедневной работе торгового центра». Однако, по мнению Савенко, владельцы торговых центров с большой долей свободных площадей вполне способны исправить ситуацию. Более того, эксперт обнадеживает участников рынка, ссылаясь на дополнительные факторы: «Поскольку открытие торговых точек в Москве является приоритетным направлением в планах развития большинства торговых сетей, а количество новых проектов в Москве ограничено, уровень вакантных площадей будет снижаться».

Другую динамику видят эксперты компании KnightFrank – они с уверенностью говорят о росте количества свободных для аренды помещений. «По итогам I квартала можно отметить, что доля вакантных площадей в торговых центрах пока остается на уровне 9,1%, однако прогнозируется, что большой объем введенных торговых площадей в 2010 году увеличит долю вакантных помещений на 1,5–2%», – отмечается в последнем отчете KnightFrank по коммерческой недвижимости. За Iквартал 2010 года предложение качественной торговой недвижимости увеличилось на 51,7 тыс. кв. м благодаря открытию двух профессиональных объектов – ТЦ «Речной» (27 марта 2010) и ТРЦ «Азовский» (31 марта 2010). Эксперты KnightFrankутверждают: «В сфере девелопмента торговых центров наметилась положительная тенденция – в I квартале 2010 года увеличился объем проектируемых площадей (с 8,78 млн кв. м до 9,2 млн кв. м)».

Увеличению активности девелоперов в немалой степени способствует оживление в банковской системе. «Увеличивающийся приток депозитов, а также стимулирующая монетарная политика позволяют банкам постепенно наращивать объемы кредитования в реальном секторе экономики в целом и на рынке недвижимости в том числе», – объясняют эксперты KnightFrank. Несколько крупных российских банков уже заявили о своем намерении в 2010 году заметно увеличить кредитные портфели в строительном сегменте. Специалисты отмечают и медленное снижение процентных ставок по кредитам. «Сегодня кредиторы готовы рефинансировать качественные объекты недвижимости в Москве по ставке 9–11% годовых в иностранной валюте, на что 5–7 месяцев назад практически невозможно было рассчитывать», – обращают внимание представители KnightFrank.

В качестве факторов, формирующих спрос на аренду в торговых центрах, аналитики называют ценоориентированные форматы розничной торговли: «жесткие» и «мягкие»дискаунтеры, гипермаркеты, центры мелкооптовой торговли (сash & сarry), рыночные концепции в составе ТРЦ, комиссионные магазины, объекты шаговой доступности, магазины экспресс-обслуживания.

По словам экспертов KnightFrank, востребованность торгового центра также зависит от его масштабов. «Анализ показателей позволяет сделать вывод об изменении структуры спроса и сокращении формата арендуемых помещений: спрос на небольшие помещения, от 1 до 30 кв. м, вырос на 18% по сравнению с показателями III квартала 2008 года, в то время как спрос на аренду помещений более 1000 кв. м снизился на 4%», – говорится в отчете компании.

Помимо простоя площадей большинство собственников сейчас испытывают трудности в привлечении в проект международных брендов на коммерческих условиях. Однако наибольшую проблему представляют сами арендаторы Точнее, те, кого можно отнести к категории «злостные неплательщики». Для них, по словам члена экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы Елены Перловой, собственники применяют так называемый входной билет, составляющий $500–3000 за кв. м в год. Есть и более мягкий вариант обезопасить себя. «Поскольку схема процента от оборота все чаще применяется при подписании договоров аренды, это минимизирует риски неполучения арендных платежей. Кроме того, профессионализм управляющей компании, отвечающей за арендные поступления, также позволяет минимизировать риски», – говорит Анна Савенко.

Рынок торговой недвижимости ориентирован на интересы собственников. «Несмотря на то что девелоперы многих торговых объектов соглашаются на подписание договоров аренды по смешанной схеме расчета платежей (взимается небольшая фиксированная сумма в сочетании с процентом от товарооборота) и идут на уступки арендаторам, в текущий период уже нельзя охарактеризовать рынок торговой недвижимости Москвы как рынок арендатора», – подчеркивают эксперты KnightFrank. Поэтому нет ничего удивительного в том, что поведение арендаторов тоже изменилось. «Они стали более осторожными в принятии решений, – говорит Савенко. – Каждый проект оценивается детально».

Между тем, уровень арендных ставок в I квартале 2010 года оставался стабильным и существенно не изменился по сравнению с показателями IV квартала 2009 года. «Низкий спрос со стороны ритейлеров и большой выбор предложений по аренде по-прежнему являются основными факторами, сдерживающими рост ставок аренды», – полагают представители KnightFrank.

Несмотря на процесс постепенного восстановления рынка эксперты предупреждают: чудес ждать не стоит. «Необходимо время, поэтому в краткосрочной перспективе возврата к докризисным значениям не произойдет», – уверена Белайчук.