Рынок недвижимости Сочи апрель 2009

Спрос на жилье в целом и в Сочи в частности основан не только на уровне текущих цен, но и на состоянии российской экономики,
которая зависит в свою очередь от мировой. Мы видели и большой спрос в условиях быстрого роста цен в 2004-2007 гг. и отсутствие
спроса в 1999-2003 гг. когда цены были на минимуме. Решение покупать или подождать основная масса людей принимает, основываясь
на ожиданиях и краткосрочной рыночной коньюктуре.

В период шока от быстрой девальвации рубля с ноября 2008 по февраль 2009 были скорректированы как ожидания, так и коньюктура.
Пытаясь успеть перевести средства в валюту, инвесторы устроили праздник скидок, а руки покупателей задрожали и замерли при подписании
договора купли-продажи в ожидании продолжения банкета.

За кризисные полгода успел накопиться существенный отложенный спрос на сочинскую недвижимость, обусловленный её фундаментальной
привлекательностью в силу уникальных климатических условий, благоприятной экологии и улучшающейся на государственные
миллиарды инфраструктуры. Люди поняли, что худшие ожидания о молниеносном падении в пропасть по примеру 1998 года не произошло,
и начинают возвращаться к рациональному, а не стрессовому мышлению и поведению.

На руках у населения накоплены десятки миллиардов долларов. И начиная с середины февраля, когда остановилась девальвация рубля,
на рынке произошёл резкий рост объема сделок. Среди названных покупателями причин покупки доминируют три мотива:

• Улучшение жилищных условий
• спасение сбережений
• вложение на дне рынка в капитальный актив

Первый мотив самый жизненный: снизившиеся цены на жилье эконом класса до полутора – трех миллионов рублей позволили многим местным
жителям решить жилищные проблемы

Второй класс покупателей - это те, кто хочет защитить свои накопления от углубления кризиса и возможности обесценения всех валют.
Его учитывают и крупные девелоперы, начинающие проекты в Сочи. Смысл начинать стройку в кризис такой: лучше иметь в период
девальвации «твердой» валюты актив (землю и возводимый жилой комплекс), чем счет с большим количеством нулей. Естественно,
эта логика прекрасно работает и в отношении покупателей квартир.

И, наконец, инвесторы, поверившие в преодоление кризиса и экономический рост, который вызовет рост цен на нефть и как следствие
рост цен на недвижимость, покупают квартиры, не без оснований полагая, что цены на новые квартиры в приморской зоне лучшего курорта
России на минимуме.

То, что ценовое дно достигнуто, видно по продаже квартир практически по себестоимости. Для эконом класса этот уровень
составляет 45-50 тыс. руб., для бизнес класса 60-70 и для класса элит около 100 тыс. руб. Например, в центре Сочи жилой
комплекс бизнес класса «Ривьера плаза» со сроком сдачи в 2009 г. реализует квартиры по цене от 65 000 руб. за кв. м.
В сданном в эксплуатацию ЖК класса элит «Идеал Хаус» предлагаются квартиры по цене от 95 тыс. руб. за кв. м.

При расчете себестоимости нужно учитывать не только строительную составляющую жилого корпуса, но и стоимость строительства
объектов внутренней инфраструктуры, цену, заплаченную за землю, долю города, стоимость подключения к сетям, стоимость экспертиз
и согласований, аренду земли за период строительства, содержание штата и т. д. В элитном сегменте общая себестоимость
квадратного метра составляет не меньше 100 000 руб. Да и сократившееся предложение в связи с «заморозкой» проектов на начальной
стадии из-за проблем с кредитованием приведет к дефициту и новому росту цен.

Особенно сильно продажи выросли в сегментах эконом и бизнес класса, так как здесь были большие скидки по сравнению с объектами
класса элит. При рыночной доле квартир эконом класса 17% они формируют 60% сделок. Доля квартир бизнес класса составляет
70% и в общем количестве продаж генерируют 35%. Остальное приходится на долю класса элит.