С точки зрения инвестиционных вложений в объекты недвижимости и земельные участки, сочинское побережье - самый «жаркий» регион юга России, его культурный и экономический центр.

Иметь недвижимость в Сочи и на Красной Поляне - не просто "модно" и престижно, но весьма выгодно. Экономические форумы и конференции, регулярно проводимые в этих мес¬тах, крупные инвестиции в развитие Черноморского побережья, предолимпийская гонка - это составляющие экономической привлекательности Сочи. Во всяком случае, в этом не сомневаются наши собеседники: Эдуард ФИЛИППОВ, генеральный директор ООО "Винсент недвижимость" и Александр ПЛЯЦЕВОЙ, вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест».

ДЕ-ЛЮКС
Темпы роста цен на квадратные метры жилья и земельные сотки сочинского побережья таковы, что гарантированные 30-40% годовых здесь можно получить, просто вложив деньги в объекты недвижимости, утверждают паши собеседники. Наиболее выгодными они признают вложения в элитные объекты (от 2500 долл. за кв. м) и объекты эконом-класса (от 900 долл. за кв. м). Учитывая, что Сочи стал интересен всем, начиная от чиновников федерального уровня и заканчивая коммерсантами всех регионов России, то с точки зрения роста цен на жилье наиболее востребованными являются объекты класса "де-люкс". При этом, как отмечают наши респонденты, недвижимость высокого класса в Сочи редко покупают для «зарабатывания» денег, все-таки чаще цель ее приобретения диктуется намерением сохранить капитал и, разумеется, использовать купленное жилье как резиденцию для отдыха в сезон или на выходные.
Основные факторы, влияющие на выбор жилья в курортном городе, хорошо известны: вид из окон па море, шаговая доступность пляжа, удобные транспортные развязки, развитая инфраструктура. Всем этим требованиям, как правило, соответствуют проекты класса "де-люкс", строительство которых возможно (и оно ведется) в центральной части города. Стоимость квадратного метра здесь колеблется от 2800 до 8500 долл., цепа на землю достигает 150 000 долл. за сотку.
Из проектов, прошедших все стадии оформления разрешительной документации и уже строящихся, Эдуард Филиппов выделил такие жилые комплексы, как дом на проспекте Пушкина, «Александрийский Маяк», «Новая Александрия» и «Королевский парк». Кроме того, он сообщил, что как минимум три проекта элитных жилых комплексов находятся на стадии получения разрешения на строительство.
К особому виду элитной недвижимости Александр Пляцевой относит клубные курортные комплексы. В частности, его компания занимается реализацией проекта «ИДЕАЛ-Club», который концептуально объединяет жилые многофункциональные комплексы и коттеджные поселки, расположенные в Большом Сочи, на Красной Поляне и Мысе Видном. Идея такая: собственник жилья, становясь членом клуба, получает возможность пользоваться широким спектром услуг высокого качества. Г-н Пляцевой уверен, что это весьма перспективный для инвестиций проект, который, учитывая динамику роста цеп на недвижимость курорта, темпы и перспективные планы его развития, а также огромный спрос на качественное жилье в Сочи, обещает быть высокорентабельным.
Вообще же, по данным наших собеседников, доля объектов недвижимости высокого класса составляет достаточно большой процент в общей картине сочинских курортов, и для инвесторов они, бесспорно, могут представлять огромный интерес.

СОБСТВЕННАЯ ГОСТИНИЦА
Сочинские проекты бизнес-класса представляют собой малоквартирные дома клубного типа. Цены в таких домах варьируют от 1500 до 2000 долл. за квадратный метр. Инфраструктура комплексов включает в себя качественную инженерию, современную отделку фасадов и холлов здания, а также подземный или крытый паркинг.
Дома бизнес-класса, по мнению г-на Филиппова, будут пользоваться устойчивым спросом за счет притока жителей северных и нефтегазовых регионов и представителей среднего класса из столичных городов, которые покупают жилье и в инвестиционных целях, и как "гостиницу на летний период".

СТОИТ ЛИ ЭКОНОМИТЬ?..
О масштабном строительстве домов эконом-класса пока говорить не приходится, признается Эдуард Филиппов. Он это объясняет дороговизной земельных участков, что вынуждает застройщиков увеличивать себестоимость квадратного метра... Выгода от реализации таких проектов спорна, особенно если учесть, что жилье эконом-класса строится, как правило, на окраинах города и в достаточном удалении от моря. Тем не менее подобные проекты реализуются строительными компаниями «ВАНТ» (Ростов-на-Дону), «М-индустрия» (Санкт-Петербург). «СТ групп регион» (Москва). Следует признать, что из-за невыгодного местоположения (далеко от моря) эти площадки малопривлекательные для людей, желающих приобрести жилье для отдыха. Однако из-за его нехватки и крайней обветшалости «вторичного рынка» строительство жилья эконом-класса может оказаться потенциально выгодным уже хотя бы потому, что до насыщения данного сегмента достаточно далеко (пока его доля составляет не более 20% от всех строящихся объектов).

ДЕФИЦИТ
По наблюдениям г-на Филиппова, заметно растет интерес к объектам коммерческого назначения, которых катастрофически не хватает для городских нужд. Найти офис или торговую площадь стоимостью менее 2000 долл. за кв. м практически невозможно, говорит он. В городе отсутствуют централизованные бизнес-центры, а основные офисные помещения располагаются в перепрофилированном «старом фонде».
С точки зрения оценки инвестиционного потенциала, дефицит торгово-развлекательных и бизнес-центров предполагает возможность реализовать эти проекты с максимальной рентабельностью, считает Эдуард. Однако он предполагает, что успешность во многом будет зависеть от удачного местоположения (центральные точки) и сроков запуска проектов (ближайшие 3-4 года).

ЗЕМЛЯ И КОТТЕДЖИ
Оценивая инвестиционные возможности рынка земельных участков сочинского побережья, Эдуард Филиппов говорит о практически отсутствующих предложениях участков, пригодных для строительства и не обремененных проблемами расселения «ветхого фонда». А если они и есть, то на них заведомо завышенная цепа, или существует проблема ограничения этих участков по целевому назначению.
Отдельная тема для разговора - коттеджные поселки и загородная недвижимость. По данным г-на Филиппова, пока еще данный сегмент рынка не заполнен. В первую очередь он связывает это с отсутствием больших (от 3 га) участков земли, которые бы находились в инвестиционно-привлекательных местах. Сложная геология и рельеф местности резко ограничивают предложения в этом сегменте рынка. Кроме того, оставшиеся большие участки земли находятся на территории национального заповедника, либо в 1-й санитарной зоне, где строительство запрещено. Участки, которые могли бы быть пригодны для строительства, все-таки изначально слишком дороги и имеют сложности с коммуникациями. По этим причинам, как считает наш собеседник, строительство коттеджных поселков эконом- и бизнес-класса становится нецелесообразным, а стоимость коттеджей в дорогих комплексах на охраняемой территории начинается от 1 000 000 долларов.

УВЕРЕННЫЙ РОСТ
Все возрастающий интерес покупателей и инвесторов к Сочи отражается на динамике цен. По сведениям Александра Пляцевого, темпы роста цен па элитную недвижимость в Большом Сочи составляют порядка 35% в год, а в районе Красной Поляны за последние 2-3 гада стоимость предложениявозросла в несколько раз. В 2005 гаду средний рост цен на недвижимость этого курорта составил 45%. То есть, в среднем рост составляет 2,5-4% в месяц, говорит Эдуард Филиппов, и зависит от классности зданий и темпов их строительства. А вот цены на земельные участки более стабильны, их рост идет по скачкообразному сценарию (раз в квартал, полгода - на 5-10%). Между тем, Александр Пляцевой склонен считать, что рынок земельных участков Сочи характеризуется беспрецедентным ценовым ростом. Но Эдуард Филиппов поясняет: "Как правило, рост цены на конкретный земельный участок обуславливается ажиотажным спросом вокруг него, когда количество спроса превышает предложение. Существуют примеры, когда стоимость участка увеличивалась на 50-60% за неделю только из-за того, что к нему проявляли интерес сразу несколько инвесторов. Стало быть, это не закономерность, а спекулятивная реакция рынка на все возрастающий интерес к возрождающейся "русской Ривьере».
Повышенному вниманию к Сочи способствует и его «включенность» в олимпийскую гонку, что дает основания говорить о том, что перспективы города просматриваются на много лет вперед. Отсюда следует, что вложения в сочинскую недвижимость сулят инвесторам немалые прибыли.

Журнал "Салонъ Недвижимости"