В последнее время СМИ сообщают о желании правительства создать "рынок доступного жилья" в России и о том, что ипотечное кредитование является одним из важных механизмов на пути достижения этой цели, должно стать доступным для большей части граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В этой статье мы хотим рассмотреть, насколько реально доступна ипотека на сегодняшний день.

По опросам Фонда общественного мнения, каждый пятый россиянин (или 20%) недоволен собственным жильем, приобрести новую квартиру желали бы 58% респондентов. Но 74% опрошенных исключают возможность привлечения ипотечного кредита, притом что 59% граждан считают себя осведомленными об этой услуге и 24% - слышали о ней.

Как видно из статистических данных ФОМ, на сегодняшний день ипотека недоступна большей части населения. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), статистика заключения договоров ипотечного кредитования находится на более высоком уровне. Этого же мнения придерживается и правительство. В чем мы сомневаемся, т.к. цифры, приводимые АРБ, относятся не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Более того, некоторые эксперты считают, что и статистики у АРБ нет. Но цель банков - завысить количество заключаемых договоров ипотечного кредитования - ясна: привлечь к себе внимание граждан, мол, вот, смотрите, сколько Петровых, Ивановых и Сидоровых уже решили свои жилищные проблемы, давайте и вы, отбросьте свои сомнения в том, что жить в долг - это не по-русски.

Да, бесспорно, отсутствие у россиян привычки жить в долг является одной из причин, обусловленных нежеланием брать деньги в долг, но она не главная.
Перечислим основные причины, из-за которых ипотека не становится более массовой:
1. Процентная ставка - очень важный показатель для заемщика. В 2005 году она хоть и начала снижаться, но все-таки остается высокой, в среднем по стране она составляет 14% в рублях и 11% в валюте, в нашем городе - 15% в рублях и 11% в валюте.
2. Первый взнос - он должен составлять не менее 30% от рыночной стоимости квартиры и выплачивается из своих средств, что тоже является проблемой для большинства населения.

Теперь по формуле, предоставленной нам одним из банков: В2•А2/1200/(1-1/степень((1+А2/1200);D2))), cделаем расчет. Предположим, что молодая сочинская семья хочет приобрести 2-комнатную квартиру где-нибудь на ул. Донской в панельном доме, стоимостью 65 000 у.е. Во-первых, нужно будет сделать первоначальный взнос из собственных средств в размере 30% от рыночной стоимости недвижимости, который будет равен 19 500 у.е. На оставшиеся 45 500 у.е. они берут кредит под 11% годовых в валюте на 15 лет. После вычислений по формуле мы выяснили, что ежемесячные платежи будут составлять 517 у.е. Но, согласно действующему Закону об ипотеке, гражданин, оформляющий кредит на приобретение или строительство жилья, обязан застраховать закладываемую недвижимость от рисков утраты и повреждения. На практике практически все банки, предлагающие услуги по ипотечному кредитованию, требуют, чтобы были застрахованы три риска: риск утраты или повреждения квартиры; риск прекращения прав собственности на нее; риск причинения вреда жизни заемщика или потери трудоспособности. Все три вида страхования еще увеличивают стоимость кредита на квартиру на 1-2%. Конечно, есть несколько моментов, которые облегчат молодой семье приобретение жилья: возврат с части кредита налога и первый взнос в некоторых банках может быть меньше, но мы считаем это несущественным. Нет необходимости говорить о том, какая у нас средняя зарплата в городе и насколько сложно молодой сочинской семье будет приобрести квартиру.

Так что условия выплат по ипотечному кредитованию в наше время довольно сложные, но это - не вина банков. Высокие темпы инфляции и существующая законодательная база, которая является главной проблемой, вносит массу неясностей и тем самым увеличивает риски для банков, является причиной, тормозящей развитие ипотеки. И чем быстрее она будет дорабатываться, тем быстрее будет развиваться кредитование. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности как для банков, так и для заемщиков. Нужно объединить усилия государства и участников рынка. Государство должно частично, а порой полностью регулировать данный сегмент рынка.
В настоящее время менее 5% сделок на рынке жилья в России совершается с использованием ипотечного кредитования, не сравнить с  финскими 93%, но можно с эстонскими 30% образца 1997 года: тогда в этой стране средние доходы были ниже наших, и процентная ставка еще не упала ниже 10%. Но надо было только начать, и уже сейчас в той же Эстонии 9 из 10 покупок жилья совершается при помощи ипотеки, а процентная ставка вплотную приблизилась к 3% годовых, четверть которых возвращает государство.

Есть еще очень важная оценка уровня ипотечного кредитования - это соотношение его с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас не доходит и до 1%. Из этих цифр видно, насколько связано доступное жилье с экономическим развитием страны. Если бы правительство сделало жилье более доступным, то увеличилось бы и благосостояние нации.

Но, все-таки, хотелось бы отметить некоторые позитивные сдвиги - это отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (стоимость 1,5%) и облегчение условий досрочного погашения. Очень медленно, но все-таки ипотека идет по пути развития, и при помощи правительства она могла бы ускорить прохождение этого пути. Ведь большей части населения хочется верить в лучшее, но только чтобы не получилось, как с обещаниями об удвоении ВВП.